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法拍房新规出炉!消费者要避开哪些坑?
发布时间:2022-01-05     点击率:317

今年以来,房地产领域的新闻和政策不断,成为全年热议的话题。最近,最高人民法院发布了新的规定,对房子问题进行了更加严格的管制。


法拍房新规出炉


12月19日,最高人民法院在其官网发布了《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》,自2022年1月1日开始施行。

 

新规第一条就提到:人民法院组织的司法拍卖房产活动,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的,人民法院不予准许。

 

换句话说,法拍房要全面限购了。


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2021年1月,上海就发布了楼市调控新政“沪十条”,明确购买法拍房也需要有上海购房资格。

 

2021年4月,合肥也出台房地产调控八条措施,明确对市区范围内通过司法拍卖或招投标中心公开拍卖方式取得商品住房的,均应当符合住房限购政策。

 

随后东莞厦门等也发布了法拍房的限购通知。而近期最高人民法院发布的新规则标志着法拍房全面纳入限购。


什么是法拍房


法拍房的全称是“法院拍卖房产”,也就是过法院强制执行拍卖的房屋。

 

一般有几种情况会使得房子变成法拍房:


一是购房人向银行贷款买房,但是没有如期如数偿还贷款,如果银行向法院提出了诉讼,可以要求购房人将现有的房子拍卖抵押偿还贷款。

 

二是民间借贷,约定以房产抵押,按照《担保法》的规定,债权人可以向法院出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖借款人的房产来抵债。

 

三是因为触犯刑法被没收个人财产,这样的情况下房子拍卖后的钱就直接收归国库。

 

四是无人认领的房产,不过这种很少见。

 

五是由于金融犯罪,将案件中的房产进行查扣拍卖变现,然后返还给受害人。


法拍房的拍卖平台有7家——淘宝、京东、中拍协、公拍网、融E购、北交互联、人民法院资产诉讼网。

 

与一般的房产相比,法拍房具有强制性的特点,因为房子的特殊性,在交易上也有很大区别。

 

1.纠纷多,协调难。按照规定,执行法院有腾房的义务,但是在实际执行中,有些房产涉及金额大、绑定事项多,腾退是一个巨大的难点。


2.购房人可能需要面对更多的瑕疵。比方说没有房产证,没有交清物业、取暖费,房屋里面有租客等。这些法院是不负责管的,如果购买了法拍房,购房人要自行解决,各种费用也要自行承担。


3.购买人不能按揭贷款,必须在短时间内付清全款。

 

除此之外,法拍房市场上还有许多的“猫腻”存在。


法拍房市场有哪些乱象


1.成为“曲线购房”的对象


之前法拍房与一般的房子相比,有一个优势就是基本不限购,而且在价格上甚至可以达到6-8折的水平,所以很多人都将法拍房作为“曲线购房”的一种途径。这样也对楼市的秩序造成了一些影响。

 

根据央视财经的报道,今年以来,在拍卖网上挂牌待售的法拍房数量呈现逐渐增加的趋势。广州、北京、深圳、上海等城市的法拍房挂牌数量都不小。


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2.“黑中介”盛行


有些“黑中介”打着服务司法拍卖的幌子,向购房者收取几十万元保证金,然后伪造房产证,或者宣称竞拍失败,但保证金不退还,让购房人“房、财两空”。

 

除此之外,市场还存在一些多次抵押、恶意租赁、非法侵占、户籍霸占、暗藏天价过户税……等等问题,市场秩序有待完善。尤其是“炒房”现象尤为明显。

 

此次新规发布,全面限购法拍房,也是打击“炒房”的重要举措。


购买法拍房应该注意哪些


法拍房可以说是优劣势并存,想要占点便宜,就必须面对更大的风险。如果想要购买法拍房,消费者需要注意几个问题:


1.房子质量问题


主要是房子的实际情况是不是跟展示的信息一致,就像我们租房一样,需要实地去查看房子的地理位置,房屋结构,装修情况,配套设施,小区环境等等。


2.额外费用问题


比如物业费、水电费等有没有欠缴的,涉及的一些税费有哪些,究竟需要购房人承担多少的额外费用?


3.租赁问题


房子中是否正在有人租赁,如果有,租赁关系怎么解除或者变更,需要多大的难度去处理。有些不法分子甚至会安排一个债权人或者所谓租客,与其签订借款协议、20年租约等文件,形成债权关系,赚取额外的收益。


4.交接的难易程度问题


上文我们也提到了,腾房一直是一个巨大的难题,这其中涉及到房产证、租赁清场、业主多头负债、过户的难易程度等等相关问题。


5.注意“黑中介”的坑


购房人尽量不找中介,如果遇到需要缴纳高价保证金且不退还的情况要提高警惕。


央视财经日前公布了一起法拍房的纠纷事件,事件主人公阳女士在办完手续、取得该房产所有权之后,历时5个月,仍然是没能顺利入住。这样的案例不在少数,法拍房的确具备一定的价格优势,但对于购房者来说一通操作下来却经常感觉“得不偿失”。这便宜是否值得占,还要谨慎判断~