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商品房预售制的28年是一个怎样的故事?
发布时间:2022-08-03     点击率:247

“预售”这个词我们经常听到也经常见到,尤其是在各大购物节的时候,预售是十分常见的现象。那房子预售制的起源,你知道吗?




商品房预售制引起争论





商品房预售的争论是因何而起呢?这就要说到前段时间的“停贷”纠纷。受疫情影响,很多地方的楼盘因为资金链断裂出现了停工,业主交着贷款却迟迟拿不了房,所以很多业主不愿意继续交贷,希望可以“一手交房,一手交钱”。毕竟一旦房子烂尾,可谓是房、款两失。

 

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来源:央视财经


因此受到冲击的就是存在了多年的商品房预售制。有人认为,应该取消商品房预售制,可以保护购房者的权益。

 

但还有一部人分析,取消预售制的危害极大,影响到的范围可能不仅仅是房地产行业,甚至会给整个国民经济带来巨大的风险。下面我们先来了解一下商品房预售制。




商品房预售制的28年





故事中的关键人物,是香港富豪霍英东

20世纪的50年代的香港,人口暴涨,住宅在战争中又损毁较多,土地尤为紧张,而楼盘买卖都是以整栋大楼进行交易

 

香港人民面对着一个很现实的问题“楼贵人穷”。

 

在这样的背景下,霍英东却大手笔地修建100栋楼房,但是怎么盖、怎么卖这是个大问题。

 

主要问题有两个:建房子需要的资金太大;买房子很多人买不起

 

于是他想出了一个办法,第一期交50%的订金,二楼楼面建成再交10%,反正一整栋卖不出去,那就一层一层地卖。

 

这个方法解决了最主要的两个问题:卖房的可以只出前期的钱,后面可以有了资金再接着盖;买房的不用一下子拿出那么多钱,分期付款,压力变小了。

 

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这种模式被称为“卖楼花”,直接推动了香港房地产的爆发,1956年香港政府出台了《预售楼花同意书》,使其正式有了法律保护。

 

随后,这种模式从香港传到深圳,又从深圳传至全国。

 

直到1994年《城市房地产管理法》的出台,正式建立了商品房预售制。

 

随后,商品房预售制开始了黄金28年的时光。

 



预售制推出后极大地缓解了房企的资金压力,加快了住房建设,推动了城市化进程。

 

《中国住房存量报告:2021》显示,1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平,城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米


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2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63%,而2021年比重上升至87%,说明预售制已经成为我国商品房销售最主要的方式。




商品房预售的流程是什么






总的来说就是四步:


(一) 开发商申领预售许可证。

(二) 签订商品房预售合同。

(三) 预售合同登记备案和预告登记。

(四) 交付建成商品房并移转产权

 

细节不多说,说几个重点:

 

1.预售房需要已经全部交付土地使用权出让金,取得土地使用权证书,且土地使用权未经抵押。


2.预售房的开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间


3.购房者需要一次性付清首付款,并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款。也就是说其实虽然是分期付款,但是房地产商已经拿到全部房款了。




商品房预售制的优点与风险





先说一下优点有哪些:

 

1.最直接的影响就是带动了房地产业、批发、建材等相关产业的发展,为GDP贡献了很大的比重。


2.从金融行业来讲,房地产投资占了固定资产投资的很大比重,对金融业起到了巨大的拉动作用。同时拓展了投资渠道。


3.从银行业来讲,房贷是银行贷款的重大组成部分,占比高达三分之一。房地产业的发展为银行的资金周转起到了很大的作用。


4.从个人角度来看,给居民提供了一个可以更早拥有住房的方式,分期贷款减轻了购房压力。

 




那么隐患是什么呢?

 

商品房预售的隐患基本都是基于“烂尾”及与之类似的情况。

 

1.从房地产行业来看,本身预售制就具备高杠杆的特征,有些房地产商过度举债和扩张,一旦发生资金断裂就容易搁置项目,就像我们开头提到的情况,烂尾楼无论对于个人还是房地产行业都是一种危害。


2.对于银行来说,购房者的贷款是来自于银行,如果出现烂尾的情况,购房者还不上贷款,风险就是银行的,银行必须承担坏账压力


3.对于个人来说,预售制之下,一旦出现意外或者人为挪用资金的行为,导致延迟交房、质量问题、房产证延期甚至烂尾的情况,直接风险都是落在了购房者身上。购房者不仅要承担延期期间的利息,还要承担“房、款两空”的风险。

 

所以围绕着商品房预售制该不该取消这件事,观点出现了极大的分歧。

 

而这个分歧最本质的问题还是在于,商品房预售制在中国已经存在了28年之久,在整个房地产业中的占比过大,如果一下子取消预售制,带来的连锁反应不可估量,可能是整个社会经济无法承受的风险。

 

或许有人认为,长期来看,取消商品房预售制是大势所趋,但短期内做出变化是不现实的,可能还需要很长的时间去实现。随着社会国情的发展变化,任何制度都不会是一成不变的,需要与时俱进。但这个时间,我们还无法预知。